В Украине изменятся правила продажи жилья и земли
В начале февраля этого года депутаты приняли закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно единой правовой доли земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости".
Документ в Верховную Раду был подан еще в 2015 году, и только сейчас после доработок был принят.
С помощью него пытаются преодолеть бюрократию и разгрузить судебную власть, поскольку новый закон призван устранить пробелы в правовом регулировании вопросов, связанных с переходом права пользования земельным участком.
Вместе с этим юристы отмечают, что пока еще закон не вступил в силу. С одной стороны, как это часто случается, проект и текст, который будет в итоге опубликован, могут отличаться. Более того, президент Украины еще может его не подписать и отправить обратно в Раду со своими замечаниями и возражениями.
Так или иначе, на данный момент основная новация документа состоит в том, что владелец дома сможет автоматически получить право собственности на земельный участок, на котором тот расположен.
Есть мнение, в частности у некоторых нардепов, что это все можно будет провернуть без проверки права собственности, обременений, арестов, ипотек, согласия супругов и других проверок.
Но юристы успокаивают и говорят, все перечисленные опасения являются ошибочными и необоснованными.
"Законопроект не касается этих вопросов, в связи с чем, все указанные проверки остаются в силе в том же виде и объеме, в которых они существуют и на сегодня – без изменений", – подчеркнул в беседе с UBR.ua руководитель практики "Земельное право и недвижимость", партнер, адвокат АО "Ассирия" Александр Кодолов.
Нет прозрачной процедуры
На сегодняшний день для лица, которое приобрело объекты недвижимости, существует проблема последующего оформления прав на земельный участок. По нормам действующего законодательства переход права собственности на недвижимое имущество означает и переход права на земельный участок под такой недвижимостью.
Иначе говоря, если новый собственник приобрел нежилое строение, размещенное на земельном участке, который находится в аренде, то новый собственник имеет право переоформить договор аренды земли на свое имя.
Такое право гарантировано законом, однако не существует прозрачной процедуры переоформления прав на земельный участок.
"Органы, которые уполномочены решать земельные вопросы, указывают на то, что новый собственник должен не переоформлять право на землю, а обязан начать процедуру оформления земли "с нуля", что может затянуться на многие годы", – заметил нам адвокат ЮК Riyako&Partners Николай Максимов.
Кроме того, добавляет юрист, зачастую органы требуют отказ предыдущего владельца земельного участка от прав на землю, что значительно усложняет процедуру отвода, ведь обычно контакты с продавцом недвижимости теряются после подписания договора купли-продажи.
Следует упомянуть и то, что процедура отвода земли "с нуля" стоит в разы дороже, нежели переоформление старых документов на нового собственника недвижимости.
Указанный законопроект призван регламентировать процедуру перехода прав на земельный участок с целью недопущения ситуации, когда право на землю зависает в воздухе.
"Старый владелец земли не может ей пользоваться, потому что недвижимость переоформлена на иное лицо, а новый собственник недвижимости не может пользоваться землей, потому что не имеет надлежащих документов", – добавил Максимов.
Законопроектом регламентировано отношения предыдущего и нового собственников недвижимости, предусмотрена обязанность органа местного самоуправления приостановить право предыдущего собственника в случае отчуждения недвижимости.
Основные изменения:
- переход права собственности на здание является основанием для госрегистрации прав на землю на покупателя здания/жилого дома (заключать отдельный договор купли-продажи земли или перезаключать договор аренды/суперфиция/эмфитевзиса земли не требуется);
- добавили "объекты незавершенного строительства" (право собственности на такой объект обязательно должно быть зарегистрировано в госреестре вещных прав на недвижимость) к перечню объектов, при продаже которых "автоматически" переходит право на землю;
- убрали обязательность указания кадастрового номера земельного участка в договорах купли-продажи здания/ жилого дома, если на момент продажи право собственности или право пользования на земельный участок под ними не оформлено на предыдущего собственника здания/ жилого дома (ранее без оформления кадастрового номера невозможно было продать недвижимость)
если здание/жилой дом продается, например, иностранцу, который не имеет права получить в собственность землю под таким зданием/жилым домом, то право собственности на землю не переходит такому иностранцу и остается в собственности у предыдущего собственника;
иностранец имеет право требовать передать ему такой участок в пользование, причем за копейки – лишь в сумме компенсации собственнику платы за землю (поэтому стоит смотреть, кому продаете свое здание/жилой дом, чтобы не попасть в такую ситуацию, где у вас останутся обязанности по плате за землю перед государством, нужно будет подавать декларации, а платы за это не получите);
если покупаете часть здания, которое находится на земельном участке, который находится у продавца на праве постоянного пользования, вы потом сможете пользоваться землей под ним лишь для доступа в здание и для его обслуживания. Т.е. прав на перестройку, реконструкцию и т.п. у вас не будет (обязательно проверяйте перед покупкой, что вы покупаете и права продавца на землю).
"Изменения облегчают покупателям и продавцам процедуру купли-продажи недвижимости, уменьшают налоговую нагрузку и устраняют бюрократическую машину государства от вопросов, которые и раньше должны были решаться "автоматически", но сотрудники госорганов и местные власти часто на этом "зарабатывали", вставляя палки в колеса там, где все должно было пройти быстро и легко. Станет легче, быстрее и дешевле", – говорит Александр Кодолов.
При этом, говорит юрист, плюсами для сторон будет экономия времени, денег и нервов на переоформление земли, при продаже дома/здания. Но это в теории. А на практике, скорее всего, ничего не поменяется в ближайшее время и оформляться все так и будет отдельными двумя договорами купли-продажи.
Все равно придется покупателю идти и регистрировать на себя право собственности на землю, сталкиваясь с бюрократической системой государства.
"Есть еще положения в законодательстве, которые определяют земельные участки самостоятельными объектами права собственности, переход которого нужно оформлять отдельно (правам на землю в Конституции присвоен особый статус и игнорировать его нельзя), что будет тормозить процесс внедрения изменений, изложенных в законопроекте", – добавил Александр Кодолов.
В течение 3-х месяцев Кабмин должен привести свои нормативные акты в соответствие с нормами этого законопроекта.
То есть заработает документ ориентировочно только в мае. А пока все госорганы и нотариусы будут действовать по старой редакции.
Появится искушение "отжать" участок
Согласно изменениям, к новому собственнику жилого дома (кроме многоквартирного), здания или сооружения размещенных на земельном участке, переходит право владения земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.
Кроме того, закон определяет и автоматический переход права на аренду земельного участка.
Правовые вопросы, связанные с земельными участками и недвижимым имуществом, являются одними из самых проблематичных. Новый закон, несмотря на его благородную цель, все же не является однозначным, говорят юристы.
"Из содержания закона следует, что он не регулирует случаи передачи права владения земельным участком, если он значительно больше чем объект недвижимости, который на нем расположен. Или, например, случаи, в которых объект недвижимости принадлежит одному, а земельный участок принадлежит другому владельцу", – подметил в беседе с UBR.ua управляющий партнер МЮК "Kodex" Евгений Ковтуненко.
В первом случае возникает радужная перспектива для всех желающих "отжать" большой земельный участок, если они уже успели на них построить объект недвижимости. А вторая недоработка не решает, а напротив – создает новый пробел в законодательстве.
Помимо этого, говорит Ковтуненко, автоматический переход права аренды нарушает права предыдущего арендатора, предусмотренные действующим законодательством, поскольку в Гражданском кодексе определено, что арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок и на приобретение имущества в случае его продажи.
Волеизъявления арендодателя (собственника) и внесения изменений в договор аренды земли, с указанием нового арендатора (пользователя) земельного участка не требуется.
Супругам нужно учесть новый нюанс
Принятие закона имеет и положительные стороны. Ранее из-за отсутствия законодательного урегулирования суды принимали на себя функцию решения вопросов в сфере перехода прав на землю в случае отчуждения недвижимости.
Теперь позиция Верховного суда, в соответствии с которой к новому владельцу недвижимости – с момента перехода права собственности на недвижимость – переходят все права и обязанности предыдущего землепользователя закреплена на законодательном уровне.
"Такое положение является гарантией для покупателей недвижимости, которые, покупая недвижимое имущество, будут уверены, что они имеют право пользоваться земельным участком", – заметил нам Евгений Ковтуненко.
Также позитивом является возможность оформления права собственности на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства. У приобретателя есть тридцать дней для обращения, а пропуск такого срока не является основанием для отказа.
"Для людей, желающих заключить брак, нужно принимать во внимание, что теперь если даже покупка земельного участка состоялась до брака, а постройка недвижимого имущества на этом участке состоялась в браке, вторая половина имеет право собственности на часть такого участка под недвижимостью", – отметил управляющий партнер МЮК "Kodex".