Что нужно знать об ипотеке

Миллионы семей в нашей стране нуждаются в жилье. И лишь малая их часть может позволить себе покупку квартиры без помощи заемных средств. Остальные – обращаются в банк, рассчитывая получить ипотечный или потребительский кредит. Потребительский кредит, как правило, выдается на небольшой срок, а его максимальный размер намного ниже рыночной стоимости квартиры или дома. Поэтому такой кредит больше подходит для людей, которые уже имеют значительную сумму денег, необходимую для покупки недвижимости. Специально для приобретения жилья существует такой вид кредитования как ипотека. Ипотечный кредит можно получить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке, а также загородных домов и дач, и даже на приобретение комнат в коммуналках.

Какие же расходы и условия ожидают человека, решившего воспользоваться ипотечным кредитом на приобретение жилья?

Проблемы могут возникнуть уже на стадии получения кредита. Банк должен убедиться в платежеспособности заемщика. А такой фактор как тяжелые жилищные условия не повлияют на решение банка в вопросе о выдаче кредита.

Недвижимость, приобретенная по ипотечному кредиту, является собственностью покупателя. Однако банк получает жилье в качестве залога до того момента, пока кредит не будет полностью погашен. И если заемщик по каким-либо причинам не может погасить кредит, то банк реализует приобретенное им жилье, возвращая себе таким образом деньги, которые заемщик остался должен. А на оставшуюся часть суммы банк покупает заемщику другое жилье. При этом заемщик теряет ту часть суммы, которая пошла на оплату процентов по кредиту. Первое время, как правило, до половины срока кредитования, большая доля ежемесячного платежа составляет именно процент по кредиту, и лишь незначительная часть – на погашение самого кредита.

Схема предоставления кредита усложняется при покупке недвижимости в новостройке, так как недостроенная квартира не может быть принята банком в качестве залога. Но это не означает, что банк не дает кредиты на покупку жилья на первичном рынке. В таком случае в залог банку переходит другое, имеющееся жилье у заемщика, либо заемщик заключает договор с застройщиком, после чего получает ипотечный кредит.

Сегодня ипотечный кредит можно получить в рублях, долларах или евро. Процентные ставки в последнее время пусть незначительно, но снижаются. Так, если еще 2-3 года назад тарифы по кредитам составляли 15-17 процентов годовых, то сегодня заем можно получить под 10-13 процентов в год. Ставки по долларовым кредитам на 2-3 процента ниже, чем по рублевым. Процентная ставка также может варьироваться в зависимости от дохода заемщика. Чем больше доход – тем меньше придется переплатить за купленную недвижимость. Помимо низких тарифов человек с высоким заработком сможет получить кредит в большем размере, чем заемщик с меньшим доходом. Размеры ипотечного кредита банки, как правило, ограничивают конкретными цифрами от 5000 долларов до сотен и даже миллионов долларов.

При покупке недвижимости банк оплачивает не всю стоимость квартиры, часть заемщику придется оплатить самостоятельно. Первоначальный взнос не одинаков во всех банках, он составляет от 5 до 50 процентов от стоимости жилья. Наиболее распространенная цифра – 10-30 процентов. Для банка первоначальный взнос является гарантией того, что в случае дефолта по кредиту, он сможет реализовать заложенную недвижимость по цене не ниже размера самого кредита. Поэтому, чем ниже первоначальный взнос – тем больше рискует банк, а следовательно более высокие процентные ставки по самому кредиту или наличие других возможных платежей.

Помимо первоначального взноса и процентной ставки по кредиту существуют так называемые дополнительные платежи. С такими расходами заемщик сталкивается при получении кредита в любом банке. Некоторые банки, например, берут сбор за рассмотрение кредитной заявки.

Ипотечные кредиты в России предоставляются на срок от нескольких месяцев до 30 лет. Различные банки предлагают разные условия. Так в одних банках ипотеку можно взять на любой срок, в других существуют фиксированные сроки и кредит можно получить, как правило, на 10, 15 или 25 лет. С уменьшением срока кредитования снижается не только размер ежемесячного платежа, но и требования банка к заемщику с точки зрения его платежеспособности. Существуют ограничения и по возрасту заемщика. Некоторые банки предлагают кредиты, предельный возраст окончания выплат по которым составляет 75 лет. Однако если брать ипотеку, например, в возрасте 60 лет, то тарифы по страховке будут очень высокими в связи с повышенным риском такого сотрудничества для банка.