Приобретение недвижимости: подводные камни и риски

Смотрим схему инвестирования и разрешительные документы.

Любое приобретение недвижимости — дело нешуточное. Деньги там отдаются для абсолютного большинства украинцев весьма серьезные (для многих это вообще плоды трудов всей предыдущей жизни), и их потеря может обернуться настоящей бедой. И если на вторичном рынке мы хотя бы видим, за что платим, то при покупке в новостройке на момент расставания с деньгами квартира зачастую существует только в планах строителей да наших мечтах.

Какие документы следует проверять, прежде чем решиться на приобретение еще не построенной квартиры, нам рассказали адвокат ЮФ "АБГ" Екатерина Гутгарц, юрист Международной адвокатской компании "УкрЮрЦентр" Екатерина Емельяненко и адвокат ЮФ "Универс-Альянс" Юрий Андрощук.

СХЕМА

Еще до того, как присматриваться к тому, кто и за что хочет ваших денег, обратите внимание на то, как именно их собираются у вас взять. "Первым делом оцените схему инвестирования, — советует Екатерина Гутгарц. — По Закону Украины "Об инвестиционной деятельности" деньги физлиц для строительства жилья могут привлекаться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также с помошью выпуска целевых облигаций предприятий. Обязательства по последним выполняются путем передачи объекта жилищного строительства". На практике же часто используются другие схемы. Например, с частными лицами заключаются предварительные договоры или договоры купли-продажи имущественных прав на еще строящийся объект. Для застройщиков такие схемы более простые и дешевые, но для потенциальных покупателей слишком рисковые.

"В случае недобросовестности застройщика инвестор может остаться и вовсе без квартиры. Причем обращение в суд ему также не поможет, — предупреждает Екатерина Гутгарц. — В частности, Верховный суд Украины неоднократно подчеркивал, что договор купли-продажи имущественных прав — не основание для признания права собственности на жилье за покупателем".

ПАКЕТ

"Перед заключением договора проверьте учредительные документы застройщика: государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка, положительное заключение комплексной государственной экспертизы, разрешение на выполнение строительных работ, лицензию строительной организации", — перечисляет Юрий Андрощук.

Екатерина Емельяненко советует также изучить проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного надзора (пакет технической документации: поэтажные планы здания, проектную документацию). Полезно сравнить, насколько то, что возводит данная компания, соответствует тому, что ей утвердили для застройки. Дело в том, что среди застройщиков встречаются любители творческой переработки утвержденных проектов прямо по ходу строительства.

"Обратите внимание и на сроки действия документов исходя из периода строительства", — советует Екатерина Емельяненко. Документацию на строительство желательно проверить и по другим источникам (не только по бумагам, показанным в офисе компании). "Например, киевляне могут на сайте КГГА узнать статус строительства через "Градостроительный мониторинг" (monitor.mkk.kga.gov.ua)", — приводит пример Екатерина Гутгарц.

ВСЯ ПОДНОГОТНАЯ

Мы живем в эпоху интернета, и первое, что делаем, столкнувшись, например, с компанией-застройщиком, — ищем информацию о ней. Ведь вряд ли кто-то захочет связываться с теми, за кем тянется шлейф разнообразных скандалов и хор обиженных покупателей. Но, кроме публичной репутации компании, есть смысл проверить еще кое-что.

ПЛАНЫ. Екатерина Емельяненко советует обратить внимание, что застройщик уже построил и над какими объектами собирается работать в ближайшее время. Понятно, что "планов громадье" может быть и у тех, кто уже втихую пакует чемоданы. Тем не менее те, кто инвестирует в будущие объекты и ведет какие-то работы по ним, вызывают больше доверия, чем те, у кого ваш дом первый и последний в списке.

САЙТЫ. Нелишним будет дополнительно проверить и те бумаги, которые вам предъявил застройщик. "Желательно посетить сайт Министерства строительства и регионального развития. Там вы обязательно найдете (или не найдете) номер лицензии стройкомпании. Не помешает также отыскать на сайте Госкомиссии по регулированию финансовых услуг разрешение на финдеятельность компании — продавца жилья", — советует Емельяненко.

РЕЕСТРЫ. Проверьте даже самую базовую информацию о застройщике. "Для этого нужно прийти с паспортом к госрегистратору любой госадминистрации. У него попросите и так называемое полное извлечение о компании-застройщике из Единого госреестра предприятий и организаций Украины по его коду", — предлагает Емельяненко. Вас интересует дата регистрации компании и информация о его руководителе. Узнать, нет ли на застройщике каких-либо арестов или же запретов на отчуждение имущества, можно в Госреестре обременений. Не находится ли какое-либо имущество застройщика в залоге (ипотеке), можно узнать через Госреестр ипотек.

Информацией из этих двух реестров с вами поделится госпредприятие "Информцентр Минюста Украины" (www.informjust.ua) по письменному запросу. "Не лишним будет проверить, нет ли судебных тяжб с участием компании-застройщика, — это можно сделать через открытый всем Единый реестр судебных решений (www.reyestr.court.gov.ua)", — советует Юрий Андрощук.

Источник: Сегодня