План для Ukraine Facility – інвестиції без фундаменту?

Чому перед тим як інвестувати у масштабну відбудову, варто реформувати сферу управління і утримання житла

Житло є головним, життєво важливим та найдорожчим інфраструктурним ресурсом кожного суспільства. В Україні цей найбільший спільний актив є майже некерованим і зношеним понад межу. Без подолання кореневих проблем відбудоване неминуче перетвориться в зношене та аварійне.

Уявіть собі, що ви засновуєте бізнес і купуєте нерухомість. Звісно, що ви не забудете оцінити амортизацію цієї нерухомості, вартість обслуговування та врахуєте реальні витрати у вашому бюджеті, щоб споруда ефективно і надійно служила вашим цілям. 

Ви будете управляти цим активом так, щоб він виріс у ціні, або, як мінімум, не надто впав у ціні.

На противагу, український сектор житла є дірявим відром, в яке ми щороку вливаємо дотації з державного бюджету, що сприяють лише його подальшому іржавінню і збільшенню діри (у 2023 році це майже 38 млрд грн житлових субсидій). 

Замість модернізації фонду для зменшення використання викопних палив і підвищення енергонезалежності, ці кошти витрачаються на розширення споживання (читати – проїдання). 

Благородно рятуючи бідних власників від холоду, ми забираємо як можливість реального довгострокового відновлення в майбутніх поколінь, адже передаємо їм майбутній борг у вигляді дисфункційного майна, так і перспективу забезпеченої старості для людей, що мешкають в застарілому житлі. 

До 75% багатоквартирних будинків в Україні є фактично некерованими. Це мільйони людей у понад 120 тисячах будівель. Вони не мають ОСББ, а дисфункційна система "ЖЕКів" під виглядом управляючих компаній призводить до подальшої амортизації житла до стану аварійності. 

Співвласники часто не мають ані організаційного і фінансового ресурсу для створення та управління резервними фондами, ані знання про те, за що саме вони платять та за що насправді відповідають, покладаючись на уявне втручання держави колись в майбутньому. 

У дослідженні мешканців будівель без ОСББ від Екодії у 2023 році, вказано, що люди вважають "справедливим" розподіл витрат на модернізацію, де 47% витрат має компенсуватися державою, 34% – містом і лише 19% – мешканцями! 

Хаос в системі управління такий, що, ми накопичили у 2021 році згідно Держстату, 81 млрд грн лише обчислених заборгованостей за комунальні послуги. Вартість "відкладеного" капітального ремонту житлового фонду буде в десятки, а можливо і сотні разів більшою.

До чого тут план для Ukraine Facility і що з ним не так? Зазначено, що його ціллю є проведення структурних реформ задля європейської інтеграції та стійкого економічного розвитку. 

Розгорнуто описані реформи в багатьох секторах, але житло опинилося лише в підкатегорії "людський капітал". З 50 мільярдів євро на відновлення та інвестиції, житловий сектор має отримати як макрофінансову кредитну допомогу:

650 млн нове будівництво або купівлю житла для ветеранів та їх сімей

600 млн на відновлення/побудову зруйнованих помешкань через Є-відновлення

Не зазначену кількість грошей на потенційну підтримку субсидій (в тч. житлових) 

Найгірше напевно, що навіть нове фінансування не передбачає автоматичного створення ефективних управлінських моделей, що утримують нові будинки в тому ж стані, в якому вони були збудовані, і накопичують резервний капітал для ремонтів і модернізації. 

Пропоновані парламентом підходи до реконструкції застарілого житла є лише відтермінуванням та поглибленням проблеми, де в майбутньому публічному сектору потрібно буде знову інвестувати в приватне майно, адже коріннєву проблему не буде вирішено.

У той же час, розширення нового будівництва без побудови системи утримання і капітального оновлення житла є безвідповідальним – насамперед перед тими, кого ми нібито хочемо сюди повернути і подарувати їм майбутнє. 

Адже насправді ми залишаємо їх в боргах і з невирішеними проблемами, не пропонуючи холістичного підходу до відновлення. Уся цінність зелених інвестицій та циркулярних підходів, викладена щодо сектору енергетики (розділ 15) буде зведена нанівець за відсутності регуляторної й управлінської системи.

Нам необхідно переглянути підхід до інвестування не лише з огляду на війну та відповідне фінансування оборони, але й на те, як ми зможемо жити після перемоги у 2030, 2040 чи 2050 році. 

Якщо наш основний актив стане непридатним до проживання – розмови про повернення багатьох українців залишаться розмовами, бо їм попросту не буде куди повернутися.

Хоча відповідальність за саме житло лежить на його власниках, регулювання сфери управління і утримання – відповідальність уряду і парламенту. Окреслена в Плані національна стратегія реновації житла має бути підкріплена реформою системи врядування та відповідними новими фінансовими механізмами (зеленими грантами, доступом до спеціалізованих пільгових кредитів, можливістю випуску муніципальних бондів, створенню спеціалізованих фінансових компаній). 

Окрім зазначених у Плані рамкових законів про житло, уряд і парламент має переосмислити закони про власність у багатоквартирних будинках (417-VIII), про кооперацію (1087-IV) та інші, щоб сформувати єдину правову основу для економічно сталого функціонування усіх форм управління, урівнявши їх у доступі до фінансових ресурсів, землі та послуг. 

Невпровадження цих реформ буде нічим іншим, як будівництвом без фундаменту.

Співавтор: Павло Федорів, старший дослідник, ГО "Нова житлова політика"

ОЛЕКСАНДР АНІСІМОВ

керівник Центру досліджень землі і житла в Харківській школі архітектури, докторант університету Аалто

Джерело: Економічна правда