Повторная переуступка при инвестировании в недвижимость - юридический ликбез для инвестора

Переуступка при инвестировании в недвижимость является одной из популярных сделок на рынке недвижимости.

Первичные инвесторы влаживая средства в недвижимость на стадии котлована, переуступают свои имущественные права на конечных этапах строительства, за цену, превышающую первоначальный взнос, чем приумножают свои денежные средства. Инвестируя в однокомнатную квартиру на стадии котлована и переуступая свои имущественные права перед сдачей комплекса в эксплуатацию, инвестор впоследствии уже может позволить проинвестировать денежные средства в новый комплекс уже в двух, или в трехкомнатную квартиру. Об особенностях покупки квартиры в новостройке по переуступке читайте в материале.

Основные особенности переуступки имущественных прав в новострйоке при строительстве:

• Возможность переуступки должна быть прямо прописана в договоре.
• Переуступка осуществляется обязательно с согласия застройщика и до сдачи комплекса в эксплуатацию.
• За возможность переуступить имущественные права, застройщики берут дополнительную плату (или фиксированный платеж или процент от общей стоимости имущественных прав на недвижимость).
• Возможность несколько раз переуступить одну и ту же недвижимость не запрещено нормами действующего законодательства.

На практике можно использовать право переуступки два и более раз, при условии выполнения вышеуказанных требований (оплата за возможность переуступки и согласие застройщика). Как правило, оплата за возможность переуступки производится до подписания договора переуступки.

Повторная переуступка и двойная перепродажа - в чем разница?

При повторной переуступке, например, инвестор проинвестировал имущественные права в 2016 году, потом переуступил свое право родственнику в 2017, последний в свою очередь, через время принял решение переуступить имущественные права третьему лицу, допустим в 2018 перед сдачей комплекса в эксплуатацию. После сдачи комплекса в эксплуатацию, третье лицо будет регистрировать право собственности на недвижимость на свое имя в Государственном реестре вещных прав.

Двойная перепродажа – это вид мошенничества на первичном рынке, когда одним и тем же лицом, по одному и тому же договору продано имущественные права на один и тот же объект недвижимости двум и более лицам.

Кто является законным владельцем имущественных прав при двойной перепродаже?

Ключевым в данном вопросе является время заключения договора переуступки. Договор переуступки, который совершен по нормам законодательства, при выполнении вышеуказанных условий и заключен первым (ранее всех остальных!) будет иметь юридическую силу. Как уберечь себя от двойных перепродаж в инвестировании в строительство? Зачастую, на рынке инвестирования в строительство застройщики предлагают схемы инвестирования без нотариального удостоверения. Договора на белых листах не проходят регистрацию в Реестре вещных прав (это и не предусмотрено законодательством!).

Как обезопасить себя от рисков двойной перепродажи?

На подтверждение отсутствия двойных перепродаж по конкретному объекту недвижимости нужно запрашивать у застройщика Выписку (Вытяг) из списка инвесторов или Справку, в которой будет указано, что имущественные права на недвижимость закреплены за конкретным инвестором. Название документа может быть любым, и текст можно изложить в свободном формате, главное, чтобы смысл этого документа подтверждал, что по базе застройщика имущественные права на недвижимость закреплены за конкретным инвестором, с которым вы заключаете договор переуступки.

Напоследок, стоит обратить особое внимание, что, заключая договор переуступки покупатель несет такие же риски, как и предыдущий инвестор, поскольку имущество приобретается до сдачи комплекса в эксплуатацию. Поэтому, важно проверить документы на строительство и документы физического или юридического лица, который переуступает имущественные права, дабы отсутствовали отягощения, аресты, судебные и исполнительные производства, которые в последствии могут привести к признанию сделки недействительной, задержке, приостановке, консервации, сносу строительства и лишения покупателя средств и имущества, указанного в
договоре переуступки.

Статья подготовлена юристами по вопросам недвижимости компании "Ваш Частный Юрист".

*