Цены на жилье в Украине: что будет дешеветь, а что дорожать

В Украине всего за 12 месяцев количество сданных в эксплуатацию новостроек выросло на 13%, а цены стабилизировались впервые за 4 года. Стоимость недвижимости в Киеве, говорится в отчете НБУ, снижается на вторичном рынке и незначительно растет на первичке. На одного покупателя – больше трех новых квартир. Застройщики продолжают бороться за клиентов, предлагая большие скидки и выгодные условия по ипотеке.

OBOZREVATEL разобрался, что грозит украинскому рынку недвижимости и как могут измениться цены.

Старое жилье будет дешеветь, а новое – дорожать

Экономический и финансовый кризисы 2014-2015 годов, недоверие к банкам и скромные объемы ипотечного кредитования все еще сдерживают спрос на жилье, рассказывает эксперт в сфере недвижимости Максим Бабуряк. В ближайшее время кардинально ситуация не изменится. В Ассоциации специалистов недвижимости также уверены: следующие несколько лет цены будут оставаться практически на том же уровне. И в то время как представители застройщиков говорят о том, что цены находятся "на дне", приблизившись к себестоимости, риелторы считают – такова реальная стоимость квартир.

"А какие перспективы для подорожания? Возьмите среднюю зарплату и посчитайте, сколько нужно лет, чтобы собрать на квартиру. Ипотеку дают не все банки, а те, что дают, предлагают такие условия, что ежемесячно придется выплачивать 10-15 тыс. грн. А к этому нужно еще добавить первый взнос. Покамест ипотечное кредитование будет оставаться недоступным для большинства, ситуация меняться не будет", - рассказывает Бабуряк.

В то же время в НБУ отмечают: старые квартиры в Украине дешевеют, а себестоимость строительства нового растет, поэтому увеличиваются и цены на "первичке". Для примера, в Киеве квартиры на вторичном рынке за год подешевели на 2% в долларах и старое жилье продолжает дешеветь. В то же время новое жилье в столице подорожало в валюте на 1%, в Одессе – на 3%.

"В Украине стоимость жилья до сих пор измеряют в основном в долларах: на вторичном рынке прямо, а на первичном - цены в гривне индексируют в случае значительного изменения курса доллара, а иногда прямо прописывают в соглашениях привязку к денежной единице США. Себестоимость строительства продолжает расти", - говорится в отчете регулятора о финансовой стабильности.

Так, за год стоимость строительства жилья, говорится в данных Госстата, увеличилась на 25,2%. Как подсчитал Минрегионстрой, по состоянию на январь 2018-го минимальная стоимость строительства квадратного метра жилья составляла 11,1 тыс. грн. Еще год назад эта цифра была на 16,2% меньше. Причем, как пояснил OBOZREVATEL один из крупных киевских девелоперов, чиновники в своих расчетах не учитывает целый ряд расходов на инфраструктуру и т.д, реальная минимальная стоимость квадрата в столице – больше 15 тыс. грн.

Предложение превышает спрос

Из-за постоянно роста предложения цены могут снизиться. Так, в прошлом году в столице совершили 31,8 тыс. сделок по купле-продаже недвижимости. Около 12-16 тыс. квартир за год продают в новостройках, остальные сделки пришлись на "вторичку". По данным консалтинговой компании City Development Solutions, на конец 2017 года в столицы предлагали к продаже более 57 тыс. новых квартир. То есть на 10 покупателей – 35 новых квартир.

Украина по темпам строительства опередила средний показатель в ЕС. Так, за год в Украине построили около 5,9 млн. квадратов жилья. На 1000 украинцев – 2,9 квартиры (средний в Европейском союзе показатель – 2,8 квартиры). "Украинский платежеспособный спрос остается ограниченным. Львиную долю спроса формируют граждане с доходами, привязанными к курсу иностранной валюты (в частности, работники ИТ-отрасли), и те, кто рассматривает жилую недвижимость как инвестиционный инструмент", - поясняют в НБУ.

Чтобы привлечь клиентов, застройщики снижают площади квартир и предлагают оформить льготную ипотеку. Партнерство с девелопером позволяет банку снизить риски невозврата средств, в первые несколько лет ставка по таким кредитам на жилье может быть в разы меньше. Также, чтобы снизить цены, каждый год уменьшают площадь построенных квартир. Например, если еще год назад в среднем площадь новой квартиры составляла более 64 квадратов, в этом году – около 60 квадратных метров.

"Новое предложение жилой недвижимости неравномерно распределено по регионам. Более 43% принятого в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах пришлось на Киев и Киевскую область. На втором и третьем местах Одесская и Львовская области. В прошлом году количество построенных квартир в Киеве выросла на 40%", - подсчитали в НБУ.

Максим Бабуряк уверен: в ближайшее время жилье в "хрущевках" будет снижаться, так как со временем предложение на первичном рынке растет, а старый фонд изнашивается. В то же время застройщики из-за подорожания строительных работ будут вынуждены пересматривать цены в сторону увеличения. При этом эксперт считает, что переизбыток предложения на рынке может привести к дальнейшему снижению цен и на первичном рынке.

"Я бы сказал, что есть два основных варианта. Первый – ипотечное кредитование будет развиваться, спрос будет расти. Тогда и цены будут увеличиваться. Второй вариант – ситуация в экономике не изменится, тогда застройщикам придется снижать цены, уменьшая стоимость строительства. Конечно, в первую очередь экономить будут на материалах и инфраструктуре", - рассказывает эксперт.