Продажа земли через электронные аукционы - разбираемся в принятом законе (продолжение)

Продолжаем разбираться в принятом 18.05.2021 г. Законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиции, эмфитевзиса) через электронные аукционы». Данный нормативно-правовой акт еще не подписан Президентом, но скорее всего это лишь вопрос времени и ветирован он не будет.

В прошлой статье я затронул основные моменты (подготовительные) к аукциону. Пока рассмотреть, как это все будет происходит в деталях, нет возможности, поскольку все изложенное базируется на только тексте принятого законопроекта. К данному виду аукционов будет принят Кабинетом Министров Украины отдельный Порядок (Регламент).

Вообще на сегодняшний день в системе Прозорро.Продажи есть 2 типа электронного аукциона: классическая и «голландская» модель проведения. Классическая – это торги только на увеличение. Голландская модель – торги на уменьшение цены с последующим возможным ее увеличением за счет борьбы между участниками. Пока, что, земельные аукционы будут проводится по «классике».

Сразу хочу обратить внимание, что всем желающим поучаствовать в таких аукционах нужно иметь действующую КЭП (квалификационно-электронную подпись), т.к. этой подписью будут заверяться копии документов и подписываться протокол победителем.

Общий принцип торгов выглядит так: участник выбирает электронную площадку, через которую будет участвовать – регистрируется – подает заявку и копии необходимых документов – оплачивает регистрационный и гарантийный взносы–делает закрытую ставку – принимаетучастие в аукционе – оформление результатов. Законодатель определил, что размер регистрационного взноса будет составлять 0,1 минимальной заработной платы, установленной на 1 января текущего года (на данный момент    6000 х 0,1 = 600 грн.), а гарантийного – 30 % от стартовой стоимости. Регистрационный взнос не возвращается никому из участников, а гарантийный возвращается проигравшим. Гарантийный взнос победителя засчитывается в сумму продажи лота. Но при определенных нарушениях, может быть дисквалификация участника и соответственно потеря данного взноса (один из ярких примеров приведу чуть ниже).

Специфика проведения торгов выражается в том, что для того, чтобы торги состоялись нужно минимум участие 2-х участников, иначе аукционбудет считаться как несостоявшийся. Торги проводятся в 3 раунда по 1 шагу для каждого участника. На принятие решения отводится 3 мин, т.е. то время за которое необходимо сделать ставку. Перед началом аукциона высвечиваются все участники со своими закрытыми ставками (Участник1 и т.д.) и происходит пауза перед началом на 5 мин, чтобы все смогли проанализировать свое положение и уточнить стратегии на торги. По окончанию аукциона названия всех участников становятся открытыми, как и документы, которые они загружали в систему. Победителю необходимо успеть заключить нотариальный договор-купли продажи за 20 рабочих дней, срок на оплату пока еще не установлен.

Как я указывал выше, иногда организатор аукциона может дисквалифицировать победителя (например, загружены не все документы, документы не соответствуют действительным и т.п.), а может и всех участников. Приведу пример из торгов по имуществу банков-банкротов, которым пользуются профессиональные участники рынка. Потенциальный покупатель аукциона – это тот, как правило, кто хочет купить актив ниже рыночной стоимости или это непосредственно очень заинтересованное лицо (в т.ч. и собственник), который готов заплатить максимальную стоимость. Так, вот профессиональный участник он понимает рыночную стоимость, возможных своих конкурентов и в случае, если торги не состоятся, когда и на сколько будет следующая уценка лота. И чтобы не «проморгать» лот он «заводит» на торги 2 своих аффилированных участника (вопрос сговора и прочего по линии Антимонопольного комитета сейчас не рассматриваем) с закрытыми ставками, которые равняются стартовой цене. И в случае, если больше никого из участников нет, никто шаг аукциона не делает торги не состоялись, и участники получили назад свои гарантийные взносы (Регламент торгов имущества Фонда гарантирования вкладов физических лиц такое позволяет). Более того, потом еще и появляется возможность купить данный актив и с уценкой. В данном же случае, законодатель просчитывает возможные такие спекуляциии вводит за это санкции – если никто из участников не сделает хоть 1 шаг – гарантийные взносы теряют абсолютно все!

Приблизительный бюджет на участие в земельных аукционах (при условии, что участник не привлекает сторонних платных консультантов и разбирается во всех деталях самостоятельно) выглядит так:

А) 0,1 минимальной з/п – регистрационный взнос;

Б) 30 % от стартовой стоимости – гарантийный взнос;

В) 1-5 % от суммы выигрыша – оплата комиссии электронной площадке, через которую победитель принимал участие.

Есть множество нюансов при подаче документов, выборе электронной площадки, разные стратегии на торги, первоочередного права на приобретение/аренду и т.п. – не буду останавливаться детально, т.к. это разговор ни нескольких статей, а целой книги, наверное. Я описываю общие моменты, чтобы у потенциального участника сформировалось представление о таких торгах, особенно у тех, у кого нет такого опыта.

После подписания Президентом и принятие Кабинетом Министром Украины порядка о проведении земельных аукционов я продолжу информировать о важных моментах участия в таких аукционах. Ориентировочно первые земельные аукционы хотят запустить уже в июле этого года.

Руководитель, адвокат АБ «ИВАНОВ» Артем Иванов

+380506585274

e-mail: [email protected]

Instagram @advokat.art